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有谁知道配套公建与配套商业的区别吗?
 

  国家和地方规定,从社会公共利益出发,规定开发商建造一套完整的房屋,要明确产权归属,按照国家和地方政府的有关规定执行。而配套商业的产权原则上归开发商。

  配套商业一般指住宅区。就建筑性质而言,住宅会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴,但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建,于是会所往往又与配套公建联系在一起。

  住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”),指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑,但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建,为业主居住提供了各项便利条件,提升了楼盘的吸引力,是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建,其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益,现行有关规定又非常零散、模糊,导致适用法律疑难,开发商与业主往往各执一词,争议由此产生。

  (一)基于社会公共利益,国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的,按国家及地方有关规定执行。

  如配套中小学校,按国家及地方有关规定,其产权归政府;配套物业管理办公用房、社区居委会用房,按武汉市有关规定,其产权归全体业主;配套防空地下室,由于国家尚未对其产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,但配套防空地下室平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

  (二)国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的,按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的,或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的,则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围,则其产权归全体业主。

  对于产权归开发商的配套公建,除国家及地方禁止开发商出售、出租以外,开发商可以出售、出租。但无论配套公建产权归谁所有,根据《物业管理条例》第50条规定,任何人都不得擅自改变配套公建的用途。开发商也可自由处分其权利,将产权归其的配套公建无偿转让给全体业主。

  住宅区内具有经济价值的其他地上附着物,指住宅区土地范围内,不属于房屋范畴,但又具有使用价值,可产生经营收益的其他地上附着物,如居民停车场、游泳池、网球场等。此类地上附着物的产权归属,关系到业主是否可以无偿使用及经营收益的归属,而现行立法不具体,适用法律同样疑难。

  我们认为,根据我国法律关于主物与从物产权应一并转移的规定,此类地上附着物由于附属于土地及/或房屋,无独立的产权可言,属于土地及/或房屋的从物,其产权属于房地产权利人。

  具体而言,居民停车场属于住宅区土地及房屋的从物,而住宅区土地及房屋的权利人是全体业主(住宅区如有未售出之商品住宅及产权归开发商的配套公建,则开发商也是业主之一),故居民停车场产权归全体业主。游泳池、网球场如在会所范围内,则其属于会所的从物,其产权归会所产权人;如在会所之外,则其属于住宅区土地及房屋的从物,其产权归全体业主。

  会所是从香港舶来的一个概念,至今尚无一个统一的定义,一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所。就建筑性质而言,会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴,但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建,于是会所往往又与配套公建联系在一起。

  商品房公用建筑面积分摊是按栋进行的,由于会所往往独立修建,故会所一般未被列入公用建筑面积分摊范围。判断会所的产权归属,可按如下方法处理:(1)会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建,则该部分房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行;(2)商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,按约定执行;(3)其他情形下,会所产权归开发商。

  地上停车库及未与防空地下室结合建设的地下停车库,如已被列入公用建筑面积分摊范围,或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有,则其产权归全体业主,否则归开发商,开发商可出售、出租。与防空地下室结合建设的地下停车库,由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。开发商经向人防主管部门办理使用登记手续,可将此结合建设的地下停车库出租,但不能出售。

  今年以来,中国房地产市场萧条的房屋业务迫使银行再度出手,这次的目标是住宅以外的商用房产市场。

  近日,中国农业银行公布《中国农业银行经营性物业抵押管理办法(试行)》,决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押业务。对于这种降低门槛的做法,开发商、投资者都欢迎。有业内人士指出,这对于整个商业地产这是一个信号,商业地产金融配套正在逐步完善,一直在商业上有些“堵”的商业地产或许将出现一个新的拐点,随之而来的挑战也将会越来越大。

  据了解,经营性物业抵押是向经营性物业抵押所有权人发放的,其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业,并以其经营收入还本付息。简单说,就是个人或企业都可将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得,也可以在购置这些物业时办理按揭。

  对于这种经营性物业抵押,农行相关业务负责人表示,资金在银行、开发商和购房者之间有一种循环的“三角关系”。银行发放项目开发给开发商,购房者则以房子作为抵押向银行申请付给开发商,开发商再用回款归还银行。银行如果在放开开发商的同时不放开购房抵押,银行的房产开发风险会非常大。如果银行贷出去的房产开发,随着房产出售“变成”购房按揭后,银行就“安心”了。

  这次对商业用房的放宽,给银行、开发商以及投资者都带来了实际的利益,实现了“一箭三雕”。但在此过后,又不得不深思银行为何松口,从先前的紧缩商业转变到现在推出经营性物业抵押呢?农行某负责人在没有过多的说明原因,只表示“客户有这个需求,而在其他地方试行后逾期率较低”,所以看好市场前景。

  业内权威人士则指出,“表面上这是一种简单的需求推动表现,但深层次分析,商业地产市场的发展现状导致金融政策的转向。”

  商业地产项目价格近年来随着住宅市场房价而大幅攀升,部份地区增幅超过住宅楼价增幅,商业地产也因此被业内普遍认为是高风险行业。正是基于此考虑,此前银行对商业地产项目的一直非常谨慎,收紧商业物业。

  业内权威人士透露说,“起初以为,收紧商业物业一方面能够控制商业地产的盲目开发,一方面又能在相当程度上减小金融风险,但是事实上,却没有达到预期效果。”一边是银行捂紧“钱袋”,另一边是商业地产项目建设还在如火如荼地进行。

  同时,为解决开发资金问题,不少开发商是以住宅名义立项而取得的。用于商业地产开发,这直接导致了市场开发的扭曲,而几乎就在银行收紧商业地产信贷之后,不少商业项目胎死腹中。“事实表明,收紧银根并不能有效抑制商业地产的发展,而不配套的金融政策反而扭曲了商业地产的发展,放宽政策是新的尝试,也是一个信号。”

  放宽商业用房在很大程度上将减轻在资金运转上的压力,这是毋庸置疑的。虽然银行目前放松了条件,但还是会很谨慎,更加看重开发企业的资金实力、项目运作能力及以往开发和销售的业绩。可以说,银行与开发商的关系是典型的“舟与水”,银行在选择放贷对象时表现出来的态度是绝对的“嫌贫爱富”,对实力弱的开发商则是严格挑选或者干脆放弃,实力强的开发商会占取优势。

  从目前的商业地产开发来看,很多开发商常常是拍脑袋说了算,在项目开发前期,缺乏足够的市场调研、分析等工作,建成后市场适应性极差,导致不少项目是建了卖,卖不动再改,而且在项目建成后,为了快速回笼资金,多采取产权分割销售的形式,正是这种急功近利的商业地产运作模式最终导致了市场上很多失败的案例。

  第三极总裁欧阳旭指出,这也是银行谨慎对待商业房贷的重要因素。他认为,从投资者的角度来说,如果项目租金收益不明显,甚至不到住宅投资普遍标准8%的话,将会陷入既贴补收益不足带来的空缺,还得付银行按揭的双重夹击的尴尬境地。如此一来,银行收到的首付款大幅度缩水,按揭款因为商铺租不出去而断链条还不起,所面对的压力就可想而知了。